Del crowdfunding a la tokenización de activos inmobiliarios en España

La llegada de la tecnología de registros distribuidos (DLT) ha desencadenado un torrente de cambios y avances en sectores vitales como el financiero, el artístico, el entretenimiento y la energía, entre otros. Sin embargo, su impacto también ha resonado en el de bienes raíces, especialmente en lo que respecta a la inversión e implementación de la tokenización de activos inmobiliarios.

Para comprender el funcionamiento de la tokenización de activos inmobiliarios, es esencial examinar la evolución de las inversiones en este sector. En un pasado no tan lejano, la inversión directa en bienes raíces estaba reservada a una élite privilegiada con recursos económicos abundantes, excluyendo a la mayoría del público en general.

El escenario comenzó a cambiar con la promulgación de la Ley 5/2015, destinada a fomentar la financiación empresarial, la cual dio luz verde a las primeras plataformas de financiación participativa (PFP) en proyectos de inversión inmobiliaria. Este novedoso enfoque democratizó el acceso a inversiones en el sector inmobiliario, permitiendo a cualquier persona participar con montos tan bajos como 100 euros.

Además, estas PFP debían contar con la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), lo que otorgó un marco de seguridad jurídica a los inversores, de acuerdo con una piblicación de El País.

Regulación y legitimación del crowdfunding

El crowdfunding emergió como una opción innovadora en el ámbito de las inversiones inmobiliarias, forzando a la legislación a adaptarse a esta nueva realidad. El Reglamento (UE) 2020/1503, implementado en noviembre de 2021 a nivel europeo, proporcionó un marco regulatorio específico para estas formas de financiación, consolidando aún más la legitimidad y transparencia del crowdfunding.

En este contexto, surge la tokenización de bienes inmuebles, un concepto que ha revolucionado la forma de realizar inversiones en el sector inmobiliario. La tokenización no implica la representación digital de activos físicos existentes en el mundo real; más bien, se tokeniza un derecho vinculado a dicho activo físico.

En el caso de bienes inmuebles, esto puede incluir desde un derecho real asociado al inmueble hasta un derecho de crédito relacionado con la rentabilidad generada por su venta o alquiler.

Existen plataformas digitales dedicadas a la adquisición de bienes inmuebles, financiamiento por parte de usuarios y la posterior gestión de alquileres o ventas. Las rentabilidades generadas por estas transacciones son devueltas a los usuarios que proporcionaron el financiamiento.

En este caso, se tokeniza el derecho de crédito de los usuarios frente a la plataforma, lo que introduce una serie de ventajas: transparencia, velocidad y eficiencia en costos, además de proporcionar mayor seguridad jurídica gracias a la naturaleza inmutable de la tecnología blockchain.

Un hito significativo en el ámbito de la tokenización de activos fue la autorización de la primera Entidad Responsable de la Inscripción y Registro (ERIR) de Valores en blockchain por parte de la CNMV. Esta nueva figura se estableció como un paso crucial para la inscripción y registro de valores negociables representados en sistemas basados en DLT, abriendo la puerta a la emisión legal de valores tokenizados en el mercado primario.